공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매 후 신축 건물에 법정지상권이 생길까요?

공동저당권을 설정한 뒤 담보 대상이던 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 이후 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 원칙적으로 생기지 않습니다.

자료에서 말하는 예외는 신축 건물이 토지 소유자와 같은 사람의 소유인 경우를 전제로 합니다.

여기에 토지 저당권자에게 신축 건물도 토지 저당권과 동일한 순위로 공동저당되도록 설정하는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.

기존 건물과 신축 건물은 구별됩니다

법정지상권은 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 달라지는 상황에서 문제 되는 권리입니다.

자료는 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정되었는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 성립요건으로 제시합니다.

그러나 공동저당권 설정 당시의 건물이 철거되고 새 건물이 세워진 사안에서는, 그 새 건물이 있다는 이유만으로 기존 건물에 관한 기준을 그대로 적용해 법정지상권이 생긴다고 보지 않습니다.

예를 들어 같은 소유자의 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축하고, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 갈라졌다고 가정해 보겠습니다.

이 소유자 분리만으로 신축 건물에 법정지상권이 인정되지는 않습니다.

자료가 든 특별한 사정은 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 권리가 자동으로 생기나요?

아닙니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는 소유자가 경매로 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않습니다.

어떤 사정을 함께 살펴야 하나요?

자료에 따르면 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지를 살펴야 합니다. 구체적인 사안은 해당 사실관계에 따라 확인해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1